Tổng quan về vay tiền ngân hàng mua nhà

Có nên vay tiền mua nhà không

Không vay quá 50% giá trị nhà

Việc vay mua nhà phải đảm bảo khả năng thanh toán vốn vay ngân hàng dù lãi suất có biến động. Vì thế, bạn phải có sẵn 30 – 40% giá trị căn nhà và thu nhập ổn định cho tiền trả góp hàng thàng. Số tiền tối đa nên vay phải dưới 50% tổng giá trị căn nhà.

Nếu bạn có tài sản thế chấp thế tốt nhưng có ít hơn 20% tổng chi phí mua nhà thì cũng khó  được xét duyệt hồ sơ vay mua nhà vì ngân hàng rất xem trọng khả năng thanh toán nợ đúng hạn. Tuy nhiên, nếu bạn có ít vốn nhưng lại có thu nhập rất cao thì vẫn có khả năng vay mua nhà, chỉ cần đáp ứng yêu cầu tiền trả góp không quá 40% tổng thu nhập hàng tháng.

Ngoài việc có sẵn tiền để dành, bạn phải cân nhắc khả năng tài chính của mình trước khi quyết định vay mua nhà bao gồm:

  • Tiền tiết kiệm hàng tháng = tổng thu nhập cả gia đình – sinh hoạt phí

Bạn cần tính toán kỹ thu nhập trung bình hàng tháng của gia đình trong ít nhất 6 tháng trước. Sinh hoạt phí phải được liệt kê ra từng khoản, cho từng thành viên phụ thuộc vào từng khoảng thời gian trả góp hàng tháng. Ví dụ, tháng này nhà bạn chỉ dùng 15 triệu nhưng chỉ 3 tháng nữa là con bạn vô lớp 1, học trường quốc tế và học phí là 15 triệu/tháng.

  • Nguồn vay ngoài = số tiền vay – lãi suất (nếu có).

Thông thường, đây là tiền mượn từ người thân, bạn bè, có thể có lãi hoặc lãi thấp. Nguồn vay này tuy an toàn nhưng nếu không trả đúng hạn, bạn sẽ mất uy tín, làm ảnh hưởng đến cuộc sống của người cho vay.

vay-ngan hang-mua-nha-can-ho-chung-cu

Vay ngân hàng mua nhà cần cân nhắc khả năng tài chính trả góp hàng tháng

Nên vay tiền mua nhà khi nào?

Mua nhà bằng tiền vay có nhiều lợi ích như vậy nhưng không phải cứ muốn mua nhà là bất chấp đi vay. Nhu cầu và khả năng chi trả là 2 yếu tố bạn cần cân đo đong đếm sao cho hợp lý.

Thời điểm mua nhà thích hợp là khi gia đình bạn cảm thấy có nhu cầu (dĩ nhiên rồi!), vợ chồng bạn đã có khả năng kinh tế khá mạnh và đặc biệt là đã sở hữu ít nhất 30% giá trị căn nhà.

Nếu bạn là dân kinh doanh hay có “máu đầu tư” thì cũng có thể tham khảo thêm thị trường bất động sản trước khi mua, nắm bắt thời điểm vàng để có cơ hội sinh lợi nhiều nhất cho tương lai.

Khi nào nên vay tiền mua nhà

Những hình thức vay tiền mua nhà

Như đã nói ở trên, bạn có thể lựa chọn giữa việc vay người thân hoặc một tổ chức tài chính. Nhưng vì vài lý do khách quan thì ngân hàng trở thành nơi nhiều người lựa chọn để vay tiền để mua nhà nhất.

Với ngân hàng thì bạn có một số hình thức vay như sau:

  • Vay tín chấp: hình thức này không cần tài sản thế chấp nhưng giá trị vay thường không lớn và lãi suất cũng không tốt

  • Vay thế chấp: hình thức vay này phổ biến hơn với thời gian vay dài hơn và lãi suất thấp hơn. Nhưng đổi lại bạn phải thế chấp tài sản và người ta thường dùng chính ngôi nhà mua để làm tài sản thế chấp

Tuỳ vào nhu cầu mà bạn có thể chọn hình thức vay sao cho phù hợp nhất.

Các hình thức vay tiền mua nhà

Cách tính tiền lãi suất vay ngân hàng mua nhà

Với sản phẩm vay mua nhà, các ngân hàng thường áp dụng 2 hình thức tính lãi như sau:

Tính lãi suất dư nợ giảm dần

Lãi suất theo dư nợ còn lại có nghĩa là số tiền mỗi tháng phải thanh toán cho lãi suất khoản vay của bạn sẽ giảm dần dựa theo số tiền gốc giảm dần hàng tháng, giảm theo quý, theo năm.

Cách tính lãi suất này cụ thể như sau:

  • Số tiền người vay phải trả T1 = Số tiền đã vay/thời gian vay tiền + Số tiền đã vay * Lãi suất vay tín chấp cố định hàng tháng.
  • Số tiền người vay phải trả T2 = Số tiền đã vay/thời gian vay tiền + (Số tiền đã vay – số tiền gốc trả T1) * Lãi suất vay tín chấp cố định hàng tháng.
  • Số tiền người vay phải trả T2 = Số tiền đã vay/thời gian vay tiền + (Số tiền đã vay – Tiền gốc trả T1 – Số tiền gốc trả T2) * Lãi suất vay tín chấp cố định hàng tháng.
  • Số tiền người vay phải trả T12 = Số tiền đã vay/thời gian vay tiền + (Số tiền đã vay – Tiền gốc trả T1 –…– T10 –
  • Số tiền gốc trả T11) * Lãi suất vay tín chấp cố định hàng tháng.

Công thức tính này khá phức tạp và cần sự trợ giúp của máy tính. Tuy nhiên, bạn đừng quá lo lắng, khi bạn vay vốn trả góp tại ngân hàng mà lựa chọn hình thức trả lãi này, ngân hàng sẽ lập bảng tính toán số tiền lãi phải trả hàng tháng để khách hàng tiện theo dõi.

Tính theo dư nợ gốc

Tức là lãi suất chỉ tính theo số dư nợ ban đầu, người vay phải thanh toán một khoản lãi, lãi suất không đổi theo thời gian. Vì số tiền trả được tính theo số dư nợ gốc vay ban đầu.

Với cách tính này thì lãi suất được tính theo công thức:

Số tiền vay phải trả hàng tháng = Số tiền đã vay/thời gian vay + Số tiền đã vay * lãi suất vay cố định hàng tháng

Ví dụ: Bạn vay 300 triệu trong 24 tháng với lãi suất ngân hàng là 12% một năm thì:

Lãi suất vay hàng tháng = 12%/12 = 1%/tháng

Số tiền lãi phải trả = 300.000.000/24 + 300.000.000*1% = 15.500.000 đồng.

Thủ tục vay mua nhà

Sau khi lựa chọn được căn nhà ưng ý, bạn tiến hành liên hệ với nhân viên ngân hàng để chuẩn bị hồ sơ, thủ tục vay vốn. Đối với các dự án, thông thường chủ đầu tư sẽ có chương trình liên kết với các ngân hàng để hỗ trợ cho khách mua nhà. Bạn nên lựa chọn vay tiền tại các ngân hàng liên kết này để được hưởng mức lãi suất ưu đãi nhất, quá trình thực hiện các thủ tục, giải ngân cũng được nhanh chóng và dễ dàng hơn.

Bước 1: Chuẩn bị giấy tờ, hồ sơ

Hồ sơ bạn cần chuẩn bị bao gồm:

  • Hồ sơ nhân thân:
    • CMND/Hộ chiếu
    • Hộ khẩu hoặc KT3
    • Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân: Đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân…
  • Hồ sơ chứng minh mục đích vay vốn:
    • Giấy đề nghị vay vốn (theo mẫu sẵn của ngân hàng)
    • Hợp đồng đặt cọc/mua bán nhà
    • Chứng từ nộp tiền các lần đã thanh toán vốn tự có
    • Giấy chứng nhận quyền sở hữu và hồ sơ pháp lý của nhà đất dự định mua
  • Hồ sơ nguồn thu nhập trả nợ:
    • Nếu nguồn thu nhập từ lương, phụ cấp và các khoản tương đương: Hợp đồng lao động/sao kê tài khoản nhận lương (Nếu nhận lương chuyển khoản), Bảng lương và xác nhận lương của công ty (Nếu nhận lương tiền mặt).
    • Nếu nguồn thu nhập từ cho thuê tài sản: Hợp đồng cho thuê tài sản/Chứng từ nhận tiền thuê 3 kỳ gần nhất, Giấy tờ pháp lý tài sản cho thuê, Ảnh chụp tài sản cho thuê.
    • Nếu nguồn thu nhập từ kinh doanh: Giấy Đăng ký kinh doanh hộ cá thể/doanh nghiệp, Giấy tờ thể hiện kết quả kinh doanh
  • Hồ sơ khác:
    • Nếu bạn đang có khoản vay tại các ngân hàng hay tổ chức tín dụng khác thì cần chuẩn bị thêm những hồ sơ như hợp đồng tín dụng, sao kê tài khoản thanh toán…

huong-dan-ban-toan-bo-qu-trinh-thu-tuc-vay-von-ngan-hang-mua-nha-nam-2019

Đối với các dự án, lựa chọn vay ở ngân hàng liên kết giúp bạn được hưởng mức lãi suất vay ưu đãi, cùng các chính sách rất hấp dẫn

Bước 2: Thẩm định và định giá tài sản

Sau khi đã cung cấp đầy đủ hồ sơ cần thiết, bước tiếp theo nhân viên ngân hàng sẽ tiến hành thẩm định và định giá tài sản thế chấp của bạn, đó có thể là căn nhà bạn định mua hoặc tài sản thế chấp khác tùy theo phương thức vay bạn lựa chọn.

Quy trình thẩm định thông thường bao gồm:

  • Kiểm tra lịch sử tín dụng & điểm tín dụng của bạn
  • Thẩm định qua trao đổi điện thoại
  • Thẩm định thực tế nơi cư trú, nơi làm việc/kinh doanh và đi thực địa để định giá tài sản thế chấp

Trong quá trình thẩm định, việc định giá tài sản có thể diễn ra đồng thời hoặc sau đó khi đã có quyến định cho phép vay. Bộ phận định giá có thể thuộc ngân hàng hoặc đơn vị độc lập bên ngoài tùy theo chính sách hoạt động của ngân hàng bạn vay. Chi phí định giá có thể do ngân hàng hoạt do khách hàng trả tùy theo quy định từng ngân hàng. Giá trị định giá tài sản thế chấp sẽ là cơ sở để xác định khoản tiền bạn có thể vay được nhiều hay ít.

Bước 3: Đưa ra quyết định vay, tiến hành giải ngân

Nếu hồ sơ của bạn đáp ứng đầy đủ các điều kiện để vay vốn, phía ngân hàng sẽ thông báo chấp thuận cấp tín dụng và tiến hành các thủ tục liên quan đến giải ngân khoản vay. Lúc này sẽ có hai tường hợp xảy ra

  • Đã hoàn thành thủ tục sang tên nhà đất:

    • Các bên ký hợp đồng thế chấp công chứng và đăng ký giao dịch đảm bảo tại cơ
      quan nhà nước có thẩm quyền (Văn phòng đăng ký đất đai quận/huyện, hoặc
      tỉnh/thành phố)
    • Ngân hàng giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu (Sổ đỏ, sổ hồng…) trước
      khi giải ngân cho khách hàng.
  • Chưa hoàn thanh thủ tục sang tên nhà đất:
    • Bạn và bên bán, cùng ngân hàng ký thỏa thuận 3 bên về việc giải ngân phong tỏa đối với khoản tiền giải ngân cho bên mua.
    • Sau khi ký kết hợp đồng tín dụng, ngân hàng giải ngân khoản vay vào sổ tiết kiệm/tài khoản tạm khóa đứng tên bên bán và phong tỏa toàn bộ số tiền này trong quá trình hai bên thực hiện thủ tục sang tên theo quy định của pháp luật.
    • Ngân hàng sẽ giải tỏa sổ tiết kiệm/tài khoản tạm khóa cho bên bán sau khi bên
      mua ký hợp đồng thế chấp công chứng và thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch đảm
      bảo theo quy định.

Bước 4: Giám sát tín dụng và thanh lý hợp đồng

Trong suốt thời gian vay, nhân viên tín dụng ngân hàng sẽ thường xuyên kiểm tra tình hình sử dụng khoản vay của khách hàng có đúng mục đích, cũng như đảm bảo khách hàng vẫn đủ khả năng trả nợ.

Quy trình vay tiền chỉ kết thúc khi nào bạn trả hoàn toàn hết số nợ gốc lẫn lãi cho ngân hàng.

huong-dan-ban-toan-bo-qu-trinh-thu-tuc-vay-von-ngan-hang-mua-nha-nam-2019

Bạn cần chú ý xác định khoản vay cũng như thời gian vay cho hợp lý nếu không muốn lâm vào cảnh nợ nần chồng chất

Lãi suất vay mua nhà ngân hàng nào thấp nhất tính đến 2020

Lãi suất vay mua nhà thấp nhất thuộc về nhóm các ngân hàng như: Maritime Bank, OCB, Standard Chartered; UOB, … Cụ thể, ngân hàng Maritime Bank và OCB hiện có mức lãi suất ưu đãi thấp nhất trên thị trường hiện nay, chỉ 5,99%/năm. Sau thời gian ưu đãi, mức lãi suất sẽ được thả nổi với biên độ 3,5-3,9%. Được biết, Maritime Bank là một trong số ít ngân hàng có hạn mức cho vay lên đến 90% giá trị ngôi nhà; thời hạn vay tối đa 25 năm. Điều này sẽ hỗ trợ khách hàng tốt nhất trong việc sở hữu được ngôi nhà mong muốn ngay cả khi vốn tự có còn đang hạn chế. Lãi suất ưu đãi vay mua nhà tại Standard Chartered cũng chỉ 6,45%/năm, hạn mức cho vay lên tới 75%; thời hạn vay tối đa là 20 năm.

Lãi suất vay mua nhà trung bình thuộc về nhóm các ngân hàng như: TPBank, VPBank, Vietcombank, PvcomBank, Hong Leong Bank,…. Hiện tại, VPBank đang cho vay mua nhà lãi suất ưu đãi 6,9%/năm. Hay TPBank cũng đang cho vay mua nhà với lãi suất chỉ từ 7,5%/năm trong vòng 1 năm đầu. Đặc biệt, trong tháng 11 này, Ngân hàng TPBank triển khai 3 gói ưu đãi vay mua nhà siêu tiện ích, phù hợp với từng nhu cầu của khách hàng. Cụ thể, đối với gói có lãi suất thấp, khách hàng có thể được hưởng lãi suất ưu đãi chỉ từ 6% cố định trong 6 tháng hoặc lựa chọn vay với lãi suất 7,5% cố định trong 12 tháng. Còn khi khách hàng có nhu cầu giữ lãi suất ổn định để dễ dàng cân đối tài chính của mình, TPBank đưa ra gói vay thứ hai với thời gian duy trì mức lãi suất ưu đãi lên tới 24 tháng. Hoặc những khách hàng dư dả tài chính, mong muốn trả nợ sớm có thể lựa chọn gói vay thứ 3: miễn phí trả lãi trước hạn tới mọi thời điểm. Hạn mức cho vay của ngân hàng TPBank cũng khá cao lên tới 85% giá trị nhà, thời hạn cho vay trong vòng 20 năm.

Lãi suất vay mua nhà cao nhất thuộc về nhóm các ngân hàng như: Eximbank, Sacombank, VIB, Techcombank, Bắc Á Bank… Cụ thể, Eximbank và Sacombank đang có mức lãi suất ưu đãi cao nhất trên thị trường là 11,5%/năm. Lãi suất sau ưu đãi của ngân hàng Eximbank được tính bằng lãi suất tiết kiệm 24 tháng + 3,5%; còn ngân hàng Sacombank được tính bằng lãi suất tiết kiệm 13 tháng + biên độ 4,7% (đây là biên độ cao nhất thị trường hiện nay). Theo sau là lãi suất của các ngân hàng Bắc Á Bank với 8,99%/năm; Techcombank với lãi suất 8,29%/năm.

Kinh nghiệm vay tiền mua nhà

Lãi suất cho vay luôn thả nổi

Một điều bạn nên ghi nhớ trước khi thực hiện bất cứ khoản vay nào là: “Lãi suất cho vay luôn thả nổi”. Tức là lãi suất sẽ không cố định trong suốt thời gian vay mà thay đổi tuỳ theo lãi suất trên thị trường.

Với việc vay tiền mua nhà thì các ngân hàng thường dành cho bạn những ưu đãi như lãi cố định 1, 2 năm đầu. Nhưng sau đó sẽ là lãi suất thả nổi. Bạn nên ghi nhớ và tìm hiểu rõ về vấn đề này nhé!

Lãi suất vay tiền mua nhà

Khả năng cân đối chi tiêu hàng tháng

Đây cũng là một trong những vấn đề tiên quyết bạn cần cân nhắc trước khi quyết định đặt bút ký để vay tiền mua nhà. Tính toán tổng thu nhập hiện tại rồi trừ đi khoản phải hàng tháng cho ngân hàng thì liệu còn đủ cho mức chi tiêu, sinh hoạt của gia đình bạn hay không?

Nếu thật sự muốn mua nhà thì số tiền bù vào khoản hụt đó sẽ đến từ đâu? Bạn cần trả lời được những câu hỏi này trước khi tính đến những chuyện khác.

Mức lãi phạt khi trả nợ trước hạn

Với quan niệm của người Việt Nam chúng ta là không muốn mang nợ trên người thì việc tìm cách trả hết nợ càng sớm càng tốt rất thường thấy. Tuy nhiên, ngân hàng không hẳn “vui vẻ” khi bạn trả nợ trước hạn vậy đâu. Bạn phải nộp thêm một khoản phạt tuỳ thuộc vào thời gian và số nợ gốc bạn muốn trả trước nữa đó.

Mức lãi phạt khi trả nợ trước hạn 

Lưu ý khi vay mua nhà theo hình thức thế chấp

Hình thức vay tiền mua nhà phổ biến nhất hiện nay là thế chấp trực tiếp luôn tài sản mua cho ngân hàng. Điều này có nghĩa sau khi hoàn tất thủ tục mua bán và các thủ tục hành chính khác, bạn phải giao sổ hồng cho ngân hàng.

Vì vậy, bạn đừng quên việc sao y bản chính và công chứng sổ hồng để có thể thực hiện đăng ký đồng hồ điện, nước,… khi về nhà mới nhé!

Tag: bidv online xây agribank 2017 woori rẻ xã acb vietinbank sửa tỷ shinhan giáo 2018 hsbc thuế thầu 200 chung 100% excel chữa msb gi 30000 hướng danh quân đội